Кризата в ипотечния сектор на САЩ
Как парите се "разрушават", дали не е застрашена цялата американска икономика
В петък миналата седмица (03.AUG.2007), Джим Крамер беше интервюиран в CNBC. По време на интервюто той изпадна в криза, полудя, и започна да обижда Федералния Резерв (FED), и да моли те да намалят основния лихвен процент. За повече, вижте приложеното видео :)
Очевидно, Крамер загуби доста пари от кризата в ипотечния сектор на САЩ :)
За да разберем в какво се състои тази криза трябва да се върнем назад във времето до 2000 година или даже по-назад.
В САЩ, както и у нас, а и в много други страни, цените на имотите растат неимоверно. Строи се с пълна сила. Печалбите и на строителните фирми, и на брокерите за недвижими имоти растат неимоверно. В тази среда, който има излишни пари, закупува имот, "държи" го 1-2 години и го продава на двойна и тройна цена.
Тези които нямат пари, но имат добри доходи (кредитен рейтинг), започват да теглят кредити за закупуване на имот. Схемата работи добре, т.к. лихвата платена по кредита е нищожна в сравнение с поскъпването на имота. Печалбите започват да текат и за банките и за кредитополучателите.
Точно в този момент, някакво банково социологическо проучване показва, че хората с по-малки доходи и с по нисък кредитен рейтинг е по-вероятно да са "по-честни", т.е. е по-вероятно да изплатят кредита си. Дори и кредита да не бъде изплатен, банката има на разположение имота, чиято цена неколкократно надвишава цената на кредита.
Появяват се т.н. Interest only loan за които вече писах. Появяват се също кредити от тип carry trade, за които също писах (но по-често в японски йени).
За да стимулира икономиката на САЩ, Федералният Резерв намалява основния лихвен процент до много ниски нива, което допълнително намалява лихвите по кредитите. Президентът на Федералният Резерв - Алън Грийнспан "излиза по телевизията" и казва - "Защо не вземете кредит с плаваща лихва, погледнете колко е нисък основния лихвен процент".
Еуфорията набира пълна сила - хората с добър кредитен рейтинг купуват второ и трето жилище, хората с нисък и лош кредитен рейтинг започват да лъжат за доходите си, за да получат ипотечен кредит. Банките от своя страна не проверяват кредитополучателите, защото самото жилище е вид осигуровка, и банката "ще го лапне" при евентуален проблем с плащанията.
Появяват се финансови институции, често притежавани от известни банки, които започват да отпускат кредити срещу много високи лихви, достигащи до 30% за година, на хора без какъвто и да е кредитен рейтинг - групата наречена sub-prime.
Появява се също така т.н. piggyback loan - кредит, при който "самоучастието" в покупката на жилището (около 10% за САЩ и около 15-30% за България), се разпределя като част от кредита. С други думи - хората могат да закупят жилище, без да платят и 1 цент.
Еуфорията вече може да се оприличи на буря - "куцо и сакато" вече участвува в пазара на недвижими имоти.
През 2004-2005 година, Федералният Резерв започва да повишава основния лихвен процент с 0.25% всеки месец. През 2006, ОЛП достига 5.25%. Т.к. повечето кредитополучатели ползуват кредити с плаваща лихва, техните вноски нарастват неимоверно. Доста от кредитополyчателите не успяват да платят вноските си, и продават едно или няколко от жилищата си. Тези продажби са на доста високи цени т.к. почти никой не вижда идващата криза.
Годината е вече 2006 - 2007.
Тук можем да вметнем, че някой инвеститори, като например Мат Симънс, си продават жилищата на "космически" цени, и започват да живеят под наем :)
Групата от sub-prime кредитополучатели "изгърмява" малко след хората които изплащат по 3-4 ипотеки, част от които вече са продали имотите си. Пазара бива "наводнен" със жилища, които се продават на доста високи цени. За да бъдат продадени, тяхната цена трябва да спадне, но никой не желае да понижи цената. По тази причина, институциите които са дали кредити на sub-prime групата започват да фалират един по един.
До тук историята засяга само хората от sub-prime групата и банките/институциите, които са им отпуснали кредити, НО...
Тъй като, цените на имотите са спаднали, а пазар почти няма, "нормалните" кредитополучатели, решават да продадат своите 2-ри и 3-ти жилища, докато все още са на печалба. Някой решават да не плащат вноските си, и да загубят 2-рото си жилище, т.к. то не може да бъде продадено. Големите кредитни банки не фалират, но техните приходи намаляват доста.
Тъй като големите банки не са глупави, те решават да направят специален вид ценни книжа - облигации, съдържащи различни видове задължения - по кредитни карти, потребителски кредити, кредити за коли, sub-prime кредити (!!!) и какво ли още не. По този начин се създава един огромен общ фонд, който струва да речем 100 милиона долара. Този фонд след това бива разделен да речем на 200 равни части, с цена $500,000 всяка. Забележете, че във всяка от тези части има "малко" sub-prime. Така оформените облигации получават най-висок рейтинг (AAA), тъй като те са "приготвени" от големи и уважавани банки. Облигациите биват продадени на борсата на големите американски фондове (като този управляван преди време от Джим Крамер), а банката си връща парите в пълен размер, даже с печалба.
Скоро се разбира, че тези облигации няма да бъдат изплатени, фирми като "Стандарт енд Пур" намаляват техния рейтинг, и облигациите губят стойността си. В статията ми Банкиране с частичен резерв, аз показах как банките могат да създадат пари от нищото. Ето тук виждаме обратния процес* - разрушаване на парите (които са създадени от нищото)
Къщата за която е бил изтеглен заем от 1 милион долара, е струвала толкова само защото Г-н Смит и Банката са смятали така, къщата очевидно има някаква стойност, но тя е далеч по-ниска от този 1 милион.
Мат Симънс скоро каза, че бившата му къща му е обявена за продан за цена 1/2 от тази на която я е продал, и че скоро смята да я купи обратно, но не и преди цената да падне до 1/3...
Като заключение ще спомена, че краят на проблемa е отворен. Засега излъгани са предимно вложителите с големите инвестиционни фондове, т.е. американските "трудещи се", но никой не може да каже до къде ще се разпространи този "токсичен" проблем в бъдеще.
Оказва се също така, че подобен проблем се "заформя" и във Великобритания, след като Bank of England повиши основния лихвен процент до 5.75%.
Подобен проблем няма да има скоро в България или Европа, където основния лихвен процент е 4.00%
(c) 07.AUG.2007, Nikolay Mihaylov
nmmm@nmmm.nu
